Immobilienbewertung – Was sollten Sie beachten….

Marco Tietjen, Dipl.-Sachverständiger (DIA)

Viele Immobilienbesitzer oder Bürger die es gerne werden möchten, stellen sich die Frage, welchen Verkehrswert (Marktwert) hat eine Immobilie. Der Wert einer Immobilie ist nicht nur entscheidend beim Kauf oder beim Verkauf, sondern auch bei Erbschaften | Schenkungen, Pflegschaften | Betreuungen oder bei Scheidungen wird ein Verkehrswert für eine Vermögensaufteilung erforderlich.

Wer kann also die Frage nach dem marktgerechten Immobilienwert beantworten?

Die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sollte von qualifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung durchgeführt werden. Diese Profis haben durch wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildungen ein fundiertes Wissen z.B. in Architektur, Bautechnik und Bauphysik, Immobilienökonomie oder Raumplanung. Zudem hat die Mehrzahl dieser Fachleute langjährige Erfahrung auf dem Immobilienmarkt. Um etwa Trends am örtlichen Immobilienmarkt, die Lage sowie das direkte Umfeld des Bewertungsobjektes einschätzen zu können, sollte immer auf einen ortsansässigen Sachverständigen zurückgegriffen werden.

Was ist eigentlich der Verkehrswert?

Die Verkehrswertermittlung ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) unter § 194 definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das bedeutet, bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist von einer Fiktion auszugehen. Es ist der Preis zu ermitteln, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer freien Veräußerung üblicherweise für das zu begutachtende Grundstück unter Ausschaltung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse erzielbar wäre. Hier zeigt sich auch wie wichtig es ist, einen qualifizierten Sachverständigen einzuschalten.

Wie wird der Verkehrswert (Marktwert) ermittelt?

Die Ermittlung des Verkehrswertes ist in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese Verordnung gibt klare Rechtsgrundlagen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken vor. Ergänzend zur ImmoWertV sind Wertermittlungsrichtlinien (WertR) vom Sachverständigen zu beachten. In der ImmoWertV sind die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes und deren Durchführungsmethoden vorgegeben. Die gesetzlich normierten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren (z.B. Eigentumswohnungen angewandt), das Ertragswertverfahren (z.B. zur Berechnung von Anlageobjekten und Gewerbeimmobilien) sowie das Sachwertverfahren (z.B. das selbstgenutzte Einfamilienhaus).

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Hier sind verschiedene Einflussgrößen zu nennen. Die Wohn-/Nutzfläche des Objektes, der Ausstattungsstandard, der Instandhaltungszustand, die Restnutzungsdauer des Gebäudes, das Baujahr, die Lage, der Ertrag einer Kapitalanlage, die Demographie und selbstverständlich die aktuelle Marktsituation sind nur einige Beispiele, auf denen ein sachgerechtes Verkehrswertgutachten basiert.

Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Die Unterlagen die für eine Bewertung der Immobilie benötigt werden, variieren je nach Objektart. In der Regel sind eine Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärungen, Mietverträge (bei Anlageobjekten), Energieausweis für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens notwendig. Die für Ihre Immobilie erforderlichen Unterlagen sollten Sie direkt mit dem beauftragten Sachverständigen abstimmen.

Welche Kosten entstehen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Auch wenn für die Beauftragung eines Sachverständigen weitere Kosten entstehen, sollten Sie bedenken, dass dieses Geld besser investiert ist als in eine unbedacht gekaufte Immobilie. Das Honorar eines Sachverständigen orientiert sich in der Regel an der Honorartabelle des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.), kann aber auch individuell vereinbart werden. Die Kosten für ein freistehendes Einfamilienhaus mittlerer Größe und Ausstattungsstandard und ohne besondere Rechte belastet, liegen etwa bei 2.000 €. Günstigere Varianten können hier noch Kurzgutachten bzw. mündliche Kaufberatungen sein. Hier gilt es jedoch zu klären, welchen Zweck die Ermittlung des Marktwertes hat.

Fazit:

Als Käufer einer Immobilie möchten Sie nicht zu viel Geld für eine Immobilie zahlen, als Immobilieneigentümer möchten Sie nicht zu wenig für Ihre Immobilie erhalten. Legen Sie also Wert auf eine sichere Basis für Ihren Verhandlungsspielraum beim Kauf oder Verkauf und greifen Sie auf ein neutrales Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Immobiliensachverständigen zurück. Dieses Marktwertgutachten hilft Ihnen auch beim Nachweis des niedrigeren (gemeinen) Marktwert gegenüber dem Finanzamt sowie  Erbauseinandersetzungen und Streitigkeiten bei einer Scheidung zu vermeiden bzw. zu lösen.

Veröffentlicht 2018 in der Immobilienzeitung der Immobilienbörse Nordwest

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